Hipoteca: Devedor hipotecário tem legitimidade para discutir a hipoteca com o agente financeiro

Coordenadoria de Editoria e Imprensa STJ  STJ

O devedor hipotecário tem legitimidade para discutir a hipoteca com o agente financeiro. A questão foi decidida pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em recurso movido por consumidores contra determinado Banco visando desconstituir hipoteca sobre imóveis oferecidos ao banco por determinado Grupo, como garantia de empréstimos. No STJ, os consumidores lesados questionaram a decisão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios (TJDFT) que confirmou a sentença de primeiro grau pela extinção do processo. Um dos argumentos do TJDFT é que o Unibanco não seria parte legítima a ser acionada no processo (falta de legitimidade passiva), por ser estranho à relação jurídica entre os apelantes e a incorporadora. Essa explicação se justificaria pelo fato de que a hipoteca foi constituída com o registro em cartório, antes da celebração dos contratos de promessa de compra e venda. O outro argumento para a extinção da ação seria a "falta de interesse de agir". Segundo o Tribunal, o processo seria inútil e desnecessário, porque os autores já conseguiram, em outra ação (que tramitou na 15ª Vara Cível do TJDFT) sentença favorável determinando que o Grupo cancele o registro da hipoteca. O ministro Humberto Gomes de Barros, relator do processo, determinou a retomada do processo que havia sido extinto pelo TJDFT. Ele reconheceu o direito dos consumidores de buscar proteção judicial contra uma possível execução da hipoteca. O ministro considerou a ação útil e válida. "Há utilidade, porque a ação, em tese, pode declarar o direito perseguido na inicial, ou seja, a liberação hipotecária do imóvel", explica o magistrado. Histórico da ação O conflito teve início quando o Grupo vendeu unidades de apartamentos e garagens de imóvel situado em Brasília (DF) que estavam hipotecados a outro banco, sucedido pelo Banco. Apesar de receber todo o montante da venda, a incorporadora não fez o repasse ao banco, deixando pendente a hipoteca dos bens. Inconformados, os donos dos imóveis ingressaram com ação na 15ª Vara Cível do TJDFT, reclamando que já quitaram os imóveis. Eles conseguiram uma sentença que determina ao Grupo a baixa da hipoteca. A determinação, no entanto, não foi cumprida, e o Banco manteve o título como única garantia para o recebimento da dívida. Os consumidores ingressaram na Justiça requerendo que o Banco dê baixa na hipoteca, mesmo sem ter recebido seu crédito do Grupo , porque os imóveis já estão quitados. Um dos fundamentos da ação é a Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, é ineficaz perante os adquirentes do imóvel.